Les points essentiels
Cette recherche permet aux autorités habilitées de la Confédération, des cantons et des communes de trouver sur quels immeubles une personne a des droits en vertu du grand livre du registre foncier informatisé (art. 34a ORF).
La recherche d’immeubles à l’échelle nationale est régie par l’art. 949c du code civil (CC, RS 210) et les art. 34a à 34i de l’ordonnance sur le registre foncier (ORF, RS 211.432.1).
Le service de recherche d’immeubles à l’échelle nationale (service de recherche d’immeubles) est géré par l’Office fédéral chargé du droit du registre foncier et du droit foncier (OFRF), une unité de l’Office fédéral de la justice (OFJ) (art. 34b, al. 1, ORF).
Le service de recherche d’immeubles reçoit des requêtes des autorités habilitées par le biais d’un masque de recherche électronique. Il compare les demandes avec les données du grand livre ayant des effets juridiques de tous les cantons qui sont disponibles électroniquement au moment de la recherche et communique les résultats obtenus (art. 34b, al. 2, ORF).
Le service de recherche d’immeubles compare les demandes avec les données du grand livre ayant des effets juridiques de tous les cantons qui sont disponibles électroniquement au moment de la recherche et communique les résultats obtenus (art. 34b, al. 2, ORF). Les informations qu’il ne peut pas trouver sont par exemple les inscriptions dans le journal ou dans les registres accessoires.
L’ampleur ou le degré de détail maximal des informations qu’il est possible d’obtenir grâce au service de recherche d’immeubles est définie de manière exhaustive à l’art. 34e ORF. Pour avoir accès à des données plus précises relatives à un résultat de recherche, l’autorité habilitée doit prendre contact avec l’office du registre foncier responsable de l’inscription concernée. Le profil d’utilisateur détermine à quelles informations spécifiques du catalogue elle a le droit d’accéder en vertu de l’art. 34e ORF. En vertu de l’art. 34d ORF, l’OFRF attribue, sur demande motivée, aux collaborateurs de l’autorité habilitée les autorisations d’accès au service de recherche d’immeubles dont ils ont besoin pour accomplir leurs tâches. Les profils d’utilisateurs de l’autorité habilitée peuvent être créés uniquement en fonction des bases légales applicables dans le cas particulier.
Le succès d’une recherche dépend dans une large mesure de la stratégie de recherche appliquée. Si cette dernière n’est pas optimale, il n’est pas impossible que le système ne trouve pas certaines inscriptions ou que des résultats se révèlent par la suite être erronés (voir à ce propos la rubrique : Stratégie de recherche). Étant donné que le service de recherche d’immeubles ne peut comparer les critères des demandes qu’avec les données électroniques du grand livre de tous les cantons ayant des effets juridiques qui sont effectivement disponibles, il n’est pas possible de garantir que les résultats de la recherche sont corrects ou complets. Il faut en outre rappeler que les détentions de titres selon l’art. 656, al. 2, CC ne sont pas inscrites au registre foncier.
Non. Seules les inscriptions au registre foncier ou les extraits du registre foncier authentifiés par l’office du registre foncier compétent produisent de tels effets.
Le service de recherche d’immeubles ne tient pas de données du registre foncier (art. 34b, al. 4, ORF). Il transmet la demande de recherche aux offices cantonaux du registre foncier lorsqu’il reçoit la requête. À cet effet, les cantons octroient au service de recherche d’immeubles un accès à leurs données du grand livre ayant des effets juridiques ainsi qu’au registre des identifiants de personnes. Cet accès se fait par le biais d’une interface selon l’art. 949a, al. 3, CC.
Afin de ne pas grever les serveurs informatiques des cantons par des requêtes redondantes, le service de recherche d’immeubles tient un index de recherche (art. 34b, al. 5, ORF). L’art. 34c, al. 3, ORF exige que les cantons transmettent à l’index de recherche, au moins une fois par jour, toutes les données visées à l’art. 34b, al. 5 et 6, ORF. Ces données (en l’occurrence celles qui sont visées à l’art. 34b, al. 5, let. b, ch. 1 et 2, ORF) sont transformées en signatures numériques (hachages) à l’aide de fonctions mathématiques spéciales. À la différence du codage, où les informations codées peuvent être décodées à l’aide de la clé correspondante, il n’est pas possible de remonter aux informations sources des signatures numériques.
Actuellement, les cantons suivants sont connectés au service de recherche d’immeubles à l’échelle nationale par les autorités habilitées: BE, TG, VD, ZG, ZH.
Le service de recherche d’immeubles a été mis à disposition à la fin de 2022, sous forme de produit minimum viable (Minimum Viable Product, MVP). Des cantons pilotes ont été raccordés.
Mais la mise en service du service de recherche d’immeubles prévue pour le 1er janvier 2024 conformément à l’art. 164b ORF en raison de difficultés techniques est retardée.
Les cantons doivent effectuer deux tâches techniques :
- raccordement de l’IPD-RF au service de recherche d’immeubles ;
- raccordement à l’index de recherche.
Si votre canton dispose de plusieurs interfaces permettant d’accéder à l’IPD-RF, vous devez effectuer ces deux tâches pour chacune des interfaces.
La première tâche consiste à nous fournir des informations et à l’installation mutuelle de données (nos données sont dans le deuxième document). Nous vous prions de prendre rendez-vous avec eux au plus vite et de leur fournir les indications requises "Raccordement de l'interface IPD-RF pour la recherche d'immeubles à l'échelle nationale".
Pour ce qui est de la seconde tâche, nous vous prions de remplir et de nous retourner dans les meilleurs délais le formulaire de commande de sedex. Cette tâche concerne votre système cantonal, nous ne pouvons par conséquent pas vous soutenir. Vous pouvez par contre vous référer à l’aide détaillée figurant sur GitHub.
Les documents suivants sont à prendre en compte :
- Conditions de raccordement au service de recherche d'immeubles (PDF, 369 kB, 26.06.2023)
- Raccordement de l'interface IPD-RF pour la recherche d'immeubles à l'échelle nationale (PDF, 237 kB, 14.09.2023)
- Commande d'un raccordement à sedex (DOCX, 102 kB, 21.10.2024)
- Données-test (DOCX, 88 kB, 21.10.2024)
Utilisation
L’accès au service de recherche d’immeubles ne peut être accordé qu’aux collaborateurs d’autorités habilitées de la Confédération, des cantons ou des communes, sur la base d’une demande motivée (art. 34d, al. 2, ORF). Il convient donc de vérifier si une autorité est habilitée.
L’OFRF attribue, sur demande motivée, aux collaborateurs de l’autorité habilitée les autorisations d’accès au service de recherche d’immeubles dont ils ont besoin pour accomplir leurs tâches (art. 34d, al. 1, ORF).
En vertu de l’art. 34d, al. 2, la demande doit comporter :
- les noms de tous les collaborateurs qui doivent obtenir une autorisation d’accès ;
- la mention de la tâche légale de l’autorité requérante que les personnes concernées doivent accomplir ainsi que les dispositions légales applicables ;
- une justification quant aux données du grand livre visées à l’art. 34e, al. 3, let. d, pour lesquelles l’accès au service de recherche d’immeubles est nécessaire pour accomplir la tâche légale ;
- une prise de position de l’autorité de surveillance du registre foncier compétente au siège de l’autorité habilitée concernant la demande d’autorisation d’accès de cette dernière au service de recherche d’immeubles ;
- la confirmation de la Centrale de compensation (CdC) quant à la licéité de l’utilisation systématique du numéro AVS.
Les autorités ayant un droit d’accès peuvent faire des recherches en utilisant les données énumérées à l’art. 90, al. 1, ORF :
- pour les personnes physiques : le nom, les prénoms, la date de naissance, le sexe, le lieu d’origine ou la nationalité, et le numéro AVS si les autorisations nécessaires ont été obtenues ;
- pour les personnes morales ainsi que pour les sociétés en nom collectif et en commandite : la raison sociale ou le nom, le siège, la forme juridique et l’IDE.
Non. Le service de recherche d’immeubles permet d’obtenir tout au plus les données énumérées à l’art. 34e, al. 3, ORF. L’ampleur du droit de consultation de l’autorité ou du collaborateur dépend en outre de la tâche légale que l’autorité doit remplir ou des dispositions légales applicables à ladite tâche.
Non. Le service de recherche d’immeubles n’établit pas d’extraits du registre foncier et ne fournit pas d’informations autres que celles qui sont prévues à l’art. 34e ORF. Toutes les informations supplémentaires et les extraits du registre foncier ne peuvent être obtenus qu’auprès de l’office du registre foncier compétent.
Oui, si les conditions juridiques ou techniques ne sont pas remplies.
Les utilisateurs doivent s’enregistrer comme suit :
- Ils doivent demander au canton d’établir un certificat de classe B.
- L’inscription doit être approuvée et finalisée par tous les services compétents.
Les certificats de classe B sont requis, car l’application du service de recherche d’immeubles à l’échelle nationale exige une authentification forte par le biais du portail SSO de la Confédération. Ils sont généralement délivrés sur une carte à puce ou une clé USB. L’utilisation du certificat sur la carte à puce requiert un appareil de lecture dans lequel la carte peut être insérée. Pour utiliser le certificat de classe B, il faut au moins qu’un pilote informatique soit installé sur l’ordinateur de l’utilisateur. Souvent, seul le service informatique du canton détient les droits nécessaires pour installer ce logiciel, raison pour laquelle il convient de lui adresser une demande. Tous les cantons disposent des connaissances techniques requises pour établir et exploiter les certificats de classe B, ceux-ci étant déjà utilisés partout (par ex. pour l’utilisation des applications VOSTRA, Infostar, RIPOL). Le formulaire d’inscription se présente sous la forme d’un document PDF contenant toutes les informations nécessaires pour l’accès au service de recherche d’immeubles. Voir les explications spécifiques sur ce point. Enfin, il faut un accès à Internet et un navigateur à jour.
Oui. L’Office fédéral chargé du droit du registre foncier et du droit foncier (OFRF) retire le droit d’accès au collaborateur concerné lorsque les conditions ne sont plus remplies (art. 34h, al. 1, ORF).
L’art. 34h, al. 2, prévoit qu’il peut également retirer ce droit :
- si les changements des conditions visés à l’art. 34d, al. 3, ne sont pas signalés ;
- si le service de recherche d’immeubles est utilisé de manière abusive.
L'utilisation du service de recherche d'immeubles est en principe soumise au paiement d'émoluments conformément à l'article 34i ORF. Les émoluments annuels sont perçus par l'Office fédéral chargé du droit du registre foncier et du droit foncier OFRF auprès des autorités habilitées des cantons et des communes (art. 34i al. 1 ORF).
Etant donné qu'en janvier 2024, seuls quatre cantons étaient raccordés au service de recherche d'immeubles (BE, TG, ZG et ZH) et qu'il n'est donc pas encore possible de procéder à une véritable recherche d'immeubles à l'échelle nationale, l'OFRC renonce pour l'instant à percevoir des émoluments. Dès qu'il sera possible de prévoir définitivement quand les cantons - à l'exception des cas visés à l'article 164d ORF - seront connectés, une information correspondante sur la perception des émoluments selon l'article 34i ORF sera mise en ligne sur le présent site Internet.
Les émoluments à verser par une autorité sont calculés selon la formule suivante :
Ils se montent toutefois à 2 francs au plus par recherche (art. 34i, al. 3, ORF).
Stratégie de recherche
Le service est utilisé sur un site Web, avec une authentification forte. Il n’est possible d’utiliser que les champs figurant dans le masque de recherche. Pour les recherches qui portent sur des personnes physiques, il faut saisir au moins un prénom et un nom (champs obligatoires).
Les résultats univoques ne sont possibles que si la recherche se fait à l’aide d’identificateurs univoques, notamment le numéro AVS pour les personnes physiques et l’IDE pour les personnes morales. Cela suppose évidemment que l’autorité habilitée dispose de ces numéros et que le registre foncier les ait attribués à qui de droit. Le numéro AVS n’est attribué dans le registre foncier que depuis le 1er janvier 2023. Les dispositions transitoires de l’art. 164a, al. 5, ORF sont applicables aux inscriptions existantes. Enfin, il n’est pas exclu que, dans quelques cas, l’attribution du numéro AVS dans le registre foncier soit impossible (cf. art. 23c, al. 5, ORF). Les numéros IDE ne sont saisis dans le grand livre que depuis le 1er janvier 2012. Une attribution rétroactive de ces numéros n’est pas prévue.
Lors de recherches à l’aide du prénom et du nom ou de la désignation de l’organisation (entreprise), il est possible que les résultats ne correspondent pas à la personne ou à l’organisation souhaitée. Pour des prénoms et noms largement répandus, on obtiendra de nombreux résultats (présumés) correspondant aux critères indiqués. Dans un tel cas, il est possible de restreindre la recherche à l’aide de critères supplémentaires tels que l’année de naissance ou le canton.
Pour les recherches à l’aide d’identificateurs univoques, il faut garder à l’esprit que l’attribution des numéros AVS se fait par étapes d’ici à 2029, selon les dispositions transitoires de l’art. 164a, al. 5, ORF. L’attribution d’une IDE n’est obligatoire que depuis 2012. Les offices du registre foncier n’ont pas l’obligation d’attribuer (rétroactivement) les numéros IDE aux inscriptions au registre foncier datant d’avant le 1er janvier 2012. Si un détenteur de droits ne s’est pas encore vu attribuer un numéro AVS ou un numéro IDE, la recherche à l’aide de ces identificateurs univoques ne produira pas de résultats. Pour fournir des résultats même dans ce type de cas, la recherche d’immeubles utilise toutes les caractéristiques disponibles en arrière-plan.
Oui. Si le double prénom (par ex. "Pierre Paul") ou le nom d’alliance (par ex. "Bernasconi-Bianchi") ne sont pas saisis au registre foncier ou le sont différemment, il peut arriver que la recherche ne produise pas de résultats. Pour fournir des résultats même dans ce type de cas, la recherche d’immeubles utilise toutes les caractéristiques disponibles en arrière-plan.
Si l’on renonce aux identificateurs univoques dans une recherche, il est conseillé d’affiner la recherche à l’aide de critères supplémentaires afin d’améliorer la qualité des résultats et de réduire leur nombre.
Ce n’est pas exclu. La législation sur le registre foncier ne prévoit pas que les offices du registre foncier doivent actualiser d’office leurs données. Cette affirmation vaut également pour les informations relatives aux personnes inscrites au registre. Une inscription peut être surannée par exemple parce qu’une personne célibataire a acquis une propriété et qu’elle a omis de demander à l’office du registre foncier compétent de modifier son nom suite à son mariage. Dans ce cas, une recherche avec le nom actuel de cette personne ne pourra pas produire le résultat souhaité. Si le numéro AVS ou l’IDE n’a pas été attribué et que les inscriptions dans le grand livre sont obsolètes, le service de recherche d’immeubles ne pourra pas fournir de résultats.
La recherche d’immeubles à l’échelle nationale ne tient pas de données du registre foncier (art. 34b, al. 4, ORF). Seules des signatures numériques sont gérées dans l’index de recherche. Lors d’une recherche, les critères saisis par l’autorité habilitée sont comparés aux entrées dans l’index de recherche. S’il y a concordance entre critères et index, la demande est transférée aux serveurs des registres fonciers cantonaux. Il faut noter que des résultats ne peuvent être fournis que s’il y a également concordance avec des données du registre foncier concerné. En conséquence, les résultats de recherche sont en règle générale complets d’un point de vue purement technique. Le service de recherche d’immeubles ne peut livrer que les données du grand livre ayant des effets juridiques qui sont effectivement disponibles sous forme électronique dans les cantons au moment de la recherche. Il n’a cependant pas la possibilité de comparer les détails de la base de données avec les données du registre foncier cantonal concerné. Il n’est pas possible non plus de garantir l’exactitude des résultats, vu que ceux-ci sont obtenus par une recherche purement automatisée du service de recherche d’immeubles. L’exactitude et l’intégralité des données n’auront en effet pas été vérifiées par un spécialiste compétent.
Lors de la production des résultats, le service de recherche d’immeubles indique pour chaque inscription l’office du registre foncier compétent. Pour consulter les données plus détaillées, il faut déposer une demande auprès de ce dernier. Cette demande est régie par les art. 26 ss ORF. Il est possible de créer un PDF comportant les résultats fournis par le service de recherche d’immeubles. Le registre foncier compétent peut en outre indiquer si son canton prévoit que des délégataires privés puissent être chargés de garantir l’accès aux données du registre selon une procédure en ligne ainsi qu’aux données du grand livre consultables sans justification d’un intérêt (voir art. 949d, al. 1, ch. 1 et 2, CC).
Divers
Le service de recherche d’immeubles tourne sur une infrastructure du CSI-DFJP, ce qui garantit une grande fiabilité. Il ne peut cependant livrer que les données du grand livre ayant des effets juridiques qui sont effectivement disponibles sous forme électronique dans les cantons au moment de la recherche. Si un serveur cantonal n’est pas disponible au moment de la recherche, cette indisponibilité est signalée sous la forme d’un message d’erreur. Les cantons veillent à ce que leurs données soient immédiatement accessibles et assurent le fonctionnement technique et la disponibilité de l’interface durant les heures ouvrables de leurs offices du registre foncier (art. 34c, al. 2, ORF).
Oui. La journalisation des demandes des autorités habilitées et des résultats de recherche obtenus est régie par l’art. 34f ORF.
Dernière modification 11.02.2026
