La LAFE limita l’acquisto di fondi in Svizzera da parte di persone all’estero, per evitare l’eccessivo dominio straniero del suolo indigeno (cfr. art. 1 LAFE). A tal fine, in linea di principio l’acquisto è subordinato a un’autorizzazione dell’autorità cantonale competente.
Sono considerate persone fisiche all’estero gli stranieri con domicilio all’estero (cfr. art. 5 LAFE) e gli stranieri con domicilio in Svizzera che non sono né cittadini degli Stati membri dell’Unione europea o dell’Associazione europea di libero scambio né titolari di un valido permesso di domicilio C. A questi si aggiungono i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord, che hanno acquisito il proprio domicilio legale in Svizzera il 1° gennaio 2021 o successivamente. Oltre che a quelle fisiche, la LAFE si applica pure alle persone giuridiche e alle società senza personalità giuridica (p.es. società in nome collettivo o in accomandita), che hanno la sede statutaria o effettiva all’estero o la cui sede è in Svizzera, ma nelle quali persone all’estero occupano una posizione preponderante (cfr. art. 5 cpv. 1 lett. b-d e art. 6 LAFE).
La LAFE elenca in modo esaustivo i motivi per la concessione dell’autorizzazione (cfr. art. 3 in combinato disposto con gli art. 8 e 9 LAFE). Se nel caso specifico un tale motivo sussiste e se le pertinenti condizioni sono adempiute, si ha diritto all'autorizzazione. Oltre ai motivi d’autorizzazione del diritto federale, specificamente applicabili alle banche, agli istituti d’assicurazione e per la previdenza in favore del personale, alle persone fisiche straniere con domicilio all’estero si applicano in particolare i motivi d’autorizzazione sottostanti.
3.1 Eredi istituiti: a un erede istituito o al legatario che non rientra tra gli eredi legittimi non sottostanti all’obbligo dell’autorizzazione (cfr. art. 7 lett. a LAFE) e non può far valere motivi per la medesima, generalmente l’acquisto è autorizzato con l’onere che il fondo venga alienato entro due anni dall’acquisto (cfr. art. 8 cpv. 2 LAFE).
3.2 Abitazioni di vacanza / unità d’abitazione in un apparthotel: a determinate condizioni, l’autorizzazione può essere accordata a una persona fisica all’estero che acquista un’abitazione di vacanza o un’unità d’abitazione in un apparthotel (art. 9 cpv. 2 e 3 nonché art. 10 LAFE). L'acquirente deve poter utilizzare personalmente l’abitazione di vacanza in ogni momento per lo scopo che è all'origine dell'acquisto e pertanto non può locarla durevolmente. Le abitazioni di vacanza possono essere locate per determinati periodi, ma non tutto l’anno. Le unità d’abitazione in apparthotel devono essere messe a disposizione per l’esercizio alberghiero in particolare durante l’alta stagione turistica (art. 10 lett. b LAFE); questo vale anche per una persona non sottostante all'obbligo dell'autorizzazione che acquista un’unità d’abitazione gravata d’un tale onere della gestione alberghiera, dato che quest’ultimo è legato all'oggetto (cfr. art. 7 cpv. 2 dell’ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero; OAFE). Le abitazioni di vacanza e le unità d'abitazione in apparthotel possono essere acquistate solo in modo diretto in proprio nome da parte di persone fisiche. Non è quindi possibile l'acquisto indiretto tramite una società (art. 8 OAFE).
Questo motivo d’autorizzazione deve essere previsto dalla legge del rispettivo Cantone e l’abitazione deve trovarsi in un luogo turistico designato dal Cantone. Attualmente è possibile ottenere un’autorizzazione di questo tipo nei Cantoni di Appenzello Esterno, Berna, Friburgo, Glarona, Grigioni, Giura, Lucerna, Neuchâtel, Nidvaldo, Obvaldo, San Gallo, Sciaffusa (solo per unità d’abitazione in apparthotel), Svitto, Ticino, Uri, Vaud e Vallese.
Le autorizzazioni che ciascun Cantone può rilasciare a questo scopo sottostanno a contingenti cantonali annui stabiliti dal Consiglio federale (art. 11 LAFE) ed elencati nell’allegato 1 OAFE.
3.3 Abitazioni secondarie: una persona fisica all’estero può ottenere un’autorizzazione per l’acquisto di un’abitazione secondaria in un luogo con il quale essa mantiene rapporti strettissimi e degni di protezione (art. 9 cpv. 1 lett. c LAFE). Questo motivo d’autorizzazione deve essere previsto dalla legge del rispettivo Cantone. Attualmente è possibile ottenere un’autorizzazione di questo tipo nei Cantoni di Appenzello Esterno, Basilea Città, Friburgo, Grigioni, Giura, Lucerna, Neuchâtel, San Gallo, Soletta, Ticino, Uri, Vaud, Vallese e Zurigo.
La LAFE prevede una serie di eccezioni all’obbligo dell’autorizzazione, molto importanti nella pratica, tra le quali in particolare le sottostanti.
4.1. Il fondo serve come stabilimento permanente
Se il fondo è utilizzato per uno scopo economico o commerciale, ovvero se serve come stabilimento permanente di un commercio, di un’industria o di un’altra impresa esercitata in forma commerciale, di un’azienda artigianale o di una libera professione, l’acquirente all’estero non necessita di autorizzazione (art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE). Questa eccezione include ad esempio fabbriche, uffici, centri commerciali, negozi, ristoranti, officine e studi medici. Il fatto che il fondo serva all'impresa dell'acquirente oppure che venga locato o affittato a terzi per l'esercizio di un’attività economica non ha alcuna rilevanza.
Non vi è attività economica in caso di costruzione, locazione, affitto o commercio di spazi abitativi (art. 3 OAFE). Le abitazioni appartenenti a un albergo costituiscono invece stabilimenti d’impresa e possono essere acquistate o costruite senza autorizzazione.
4.2 Legami di parentela
Una persona fisica all’estero che eredita un fondo non necessita di un’autorizzazione fintanto che rientra tra gli eredi legittimi ai sensi del diritto svizzero. Lo stesso vale se è parente in linea ascendente o discendente dell’alienante, il suo coniuge o il suo partner registrato (art. 7 lett. a e b LAFE).
4.3 Frontalieri
Le persone fisiche che non hanno il domicilio in Svizzera ma vi lavorano, sono autorizzate ad acquistare un fondo nella regione del loro luogo di lavoro. Tuttavia, questo vale esclusivamente per i cittadini degli Stati membri dell’UE o dell’AELS (art. 7 lett. j n. 1 LAFE) o, a determinate condizioni, per i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord (art. 7 lett. j n. 2 LAFE).
L'esecuzione della LAFE compete in primo luogo al Cantone di situazione del fondo (cfr. art. 15 LAFE). Se il competente ufficio del registro fondiario, dopo aver effettuato un esame sommario, non può escludere a priori l'obbligo dell'autorizzazione, rinvia l'acquirente all'autorità cantonale di prima istanza (art. 18 cpv. 1 LAFE). Quest’ultima decide quindi se tale acquisto di fondi è legalmente ammissibile o no. Se l’acquisto è considerato ammissibile o se viene rilasciata un’autorizzazione per l’acquisto, spetta in primo luogo all’autorità cantonale legittimata a ricorrere e a titolo sussidiario all’Ufficio federale di giustizia esaminare se occorra ricorrere contro la decisione dell’autorità cantonale di prima istanza o no.
L’autorità cantonale legittimata a ricorrere, se rinuncia al ricorso (approvando quindi la decisione dell’autorità cantonale di prima istanza), notifica la decisione all’Ufficio federale di giustizia (UFG) (art. 17. cpv. 3 LAFE). A quest’ultimo giungono pertanto dossier la cui conformità con la LAFE è già stata verificata da due autorità cantonali competenti. L'UFG valuta se la decisione dell'autorità di prima istanza è conforme al diritto federale o se è necessario ricorrere contro di essa. In questo modo, l'UFG si adopera anche per uniformare l'applicazione della LAFE in tutta la Svizzera.
Secondo la LAFE, alla Confederazione spetta in particolare la competenza di dispensare nel singolo caso l’acquirente di un fondo dall’obbligo di autorizzazione se lo esige l’interesse superiore della Confederazione (art. 7 lett. h LAFE). Possono essere considerati come interessi superiori della Confederazione solo gli interessi pubblici di portata nazionale essenziali e preponderanti, atti a preservare o a promuovere elementi importanti della vita politica, economica, scientifica o culturale del Paese (giurisprudenza delle autorità amministrative della Confederazione GAAC 68.12, consid. 3).
In rare occasioni, il Consiglio federale ha esentato organizzazioni sportive internazionali dall’obbligo di autorizzazione per l’acquisto di fondi ricorrendo all’articolo 7 lettera h LAFE. In questi casi, l’interesse superiore risiedeva anzitutto nella grande importanza sportiva, culturale ed economica di federazioni mondiali con sede in Svizzera (cfr. GAAC 68.12). Il Consiglio federale ha parimenti ritenuto che l’acquisto di fondi per un complesso turistico ad Andermatt fosse nell’interesse superiore della Confederazione (cfr. anche i comunicati per i media seguenti). In tali casi la decisione del Consiglio federale è definitiva e contro di essa non è possibile ricorrere.
Giurisprudenza delle autorità amministrative della Confederazione GAAC 68.12
Comunicati per i media
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Il complesso turistico ad Andermatt può essere realizzato per intero; il Consiglio federale approva la domanda per motivi d'interesse superiore dello Stato
22 settembre 2006
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Creare i presupposti per la realizzazione del complesso turistico di Andermatt - Il Consiglio federale approva la domanda integrativa
21 dicembre 2007
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Il Consiglio federale proroga a fine 2040 l’esenzione dall’obbligo di autorizzazione per il "progetto turistico Andermatt"
24 febbraio 2021
Maggiori informazioni (non giuridicamente vincolanti) sono disponibili nel seguente promemoria:
Ultima modifica 18.11.2025
